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    过去10年经济运行规律:一情况出现房价必涨

    2015/6/19 10:41:47 来源: 字号:T / T
      中原集团研究总监刘渊撰文指出,在过去10年中,有超过6年的时间中房价和股价是同步变化的。而从两者之间的涨跌关系来看,每次股市上涨,都会带动房价上涨;而当房价下跌的时候,股市也常出现下跌。反过来则不成立,比如房价上涨时,股市不一定涨;而股市下跌时,房价也不一定下跌。这篇文章具有一定参考意义。
       
      2014年底的“卖房炒股论”犹在耳边,转眼间过了半年,随着一线城市楼市的回暖,“卖股炒房”的说法又重现江湖。这两个说法孰对孰错暂且不论,但显然,股市和楼市,一个当前的热点和一个过去十年的热点,免不了会被大家联系到一起比较。这两者间到底是此消彼长的零和游戏,还是互相促进共同进退?为了看得更清楚,我们把时间跨度拉长到10年,从历史数据中寻找答案。
       
      首先定义一下数据指标。我们用中国股市上证综指代表股市涨幅,中原地产的一线城市二手住宅价格指数代表楼市。这里之所以用二手价格而不是新房的,一方面是因为一线城市二手住宅成交量早已超过新房,二手才是市场主力;另一方面,二手房价不受开发商定价和成交结构的影响,更能反映市场真实价格;同时,数据都采用指数形式,能做到同质可比;还有一点,中原二手价格指数有超过10年的历史,有足够长的历史数据,可以做长期比较。

       

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      不过,中原二手住宅价格指数都是以城市基础的,这里我们用“北上广深”四大一线城市的平均指数为房价涨幅依据。主要是考虑到一线城市市场化程度高,交易活跃且投资属性强,它能充分反映房价的变化趋势。其他城市并不具备上述特性,所以暂不列入比较范围。
       
      我们以10年为界,先看两个指数的累计总涨幅。从2005年4月到2015年4月,两个指数的涨幅大致相当,上证综指涨了283%,而一线城市二手房价涨了248%。
       
      十年间房价和股价涨幅如此接近并不是巧合。从宏观上看,楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的晴雨表,而楼市则是社会总财富的反映。中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础。同时,货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时,社会投资意愿增强,对股市和楼市都有正面影响,反之亦然。
       
      对比房价指数和股指曲线可以发现,在过去十年的多数时间段内,股价和房价的上涨下跌周期都是同步的。首先,从2005年5月起到2010年10月,在这5年半时间里,A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。其次,从2010年11月起到2014年9月,在这将近4年的时间内,A股和房价走势相反。其中,2010年11月到2014年4月的3年半中,房价上涨了45%而上证指数跌了32%。而在2014年5月到9月之间,上证指数开始上涨,而房价则短暂下跌了5个月。最后,从2014年10月开始至今,A股和房价又进入同步上涨周期。
       
      从以上历史数据的对比不难发现,在过去10年中,有超过6年的时间中房价和股价是同步变化的。而从两者之间的涨跌关系来看,每次股市上涨,都会带动房价上涨;而当房价下跌的时候,股市也常出现下跌。反过来则不成立,比如房价上涨时,股市不一定涨;而股市下跌时,房价也不一定下跌。
       
      股价涨则房价必然上涨,这一规律基本贯穿于过去10年。唯一的例外发生在2014年5至9月的短短4个月之间。此时上证指数已开始触底回升,而房价仍有小幅下跌。考虑到当时股市刚从长期熊市中复苏,涨幅也有限,可以看作是股市对楼市影响的滞后。随后两市即进入了同步上升轨道,这一规律仍然有效。
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      之所以股市涨会带动房价上涨,除了前面提到宏观基本面因素外,财富效应是主要原因。股市大涨使得投资者资产增值,促进包括住房在内的各类消费增长。而房地产生产周期长,供应短期无法跟上。供不应求情况下房价自然随之上升。美国互联网泡沫期间,硅谷豪宅价格飞涨就是例证。
       
      另一条规律是房价下跌股市也常出现下跌。过去十年中,房价下跌的时间很短,下跌的原因也分两种。一种是宏观基本面出问题,2008年金融危机的影响下,股市楼市都出现下跌,投资者对未来信心不足,因此影响买房意愿;另一种情况是政策影响,2010年5月北京宣布住宅限购,这是全国第一个限购城市。受此影响,一线城市二手房价出现3个月的短暂下跌。同时,受楼市调控和流动性收紧的影响,股市也出现短暂下调。不过相比经济基本面的影响,政策对楼市的影响时间要短得多,这轮调整仅维持了3个月就结束了。
       
      当然,这一条规律也有反例,同样是出现在2014年5至9月间。当时一线城市房价出现回调,主要原因在于楼市供求格局的变化,购房需求分流而新房存量高企,同时又叠加了银行控制房地产行业信贷的负面影响。由于这是房地产市场本身的调整,所以除了地产股受影响外,并未引起股市整体的变化。
       
      从历史数据中寻找规律,目的还是为了预测未来。目前股指和房价指数的走势与2007年非常接近。从2005年5月到2007年12月,上证综指涨了将近400%,带动同期一线城市房价上升了84%。而目前上证指数比一年前的低位已经上升了150%,一线城市的二手房价从去年9月回升起至今,平均涨幅还只有7%。从历史经验来看,在股市财富效应的影响下,年内一线城市房价上涨是没有悬念的。
       

      当然,我们也应该意识到,股市毕竟不是影响房价的决定因素。市场基本供求关系和房地产政策对楼市的影响更直接。随着房地产黄金十年的结束,人均居住条件已有很大改善,未来成交量和价格大幅增长的空间比8年前小了很多。而一线以外的众多二三四线城市,供应压力依然较大,需求也远不如一线城市稳定,楼市的回升很难一蹴而就。而政策方面,虽然二套房贷、利率不断松动,“3•30新政”二手房营业税下调更是对一线城市利好,但同时限购仍在,只要确保执行不放松,仍将对一线城市房价的涨幅有所限制。


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