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    合江楼市何去何从——15部委奉命挺楼市

    2015/4/12 20:08:46 来源: 字号:T / T

    4月10日中午,国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见。意见提出,要促进经济平稳健康发展,其中,意见明确规定15部委(住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、民政部、人民银行、国资委、审计署、税务总局、林业局、地震局、银监会、证监会、开发银行等负责)要负责坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

    早前,据相关媒体报道,对于房地产市场的支持政策各部委已初步汇总了各项具体政策的调整思路,并在出台时间上大概分了两到三个阶段,第一步主要为稳定消费阶段,第二步为调整供应的阶段。按照中央设定的市场数据目标,如果未达标,还将有第三阶段的强化政策。


    事实上,今年2月份以来,相关部门已接连出台降准、降息、二套房首付6变4、营业税免增门槛5变2等利好政策,密集程度堪比2008年。


    来源:明源地产研究院根据公开资料整理



    来源:明源地产研究院根据公开资料整理


    此次,国务院明确发文,要求15部委共同促进房地产市场的平稳发展,则侧面反映出目前国内的经济下行压力依旧很大。假如楼市去化依旧不甚理想,房地产基础建设投资增速将会较缓,这将直接影响中国经济的强有力增速。


    在此背景下,小编认为:阶梯化的救市政策将进入密集发布阶段。


    330新政后成交量无大涨

    而楼市“330新政”出台一周时间后,房地产市场并没有出现价格和成交量大幅上涨,楼市成交量反而出现环比下降,市场观望情绪依旧浓重。这也是国务院下令15部委齐挺楼市的重要原因。


    中国指数研究院最新发布的报告显示,受清明小长假及月初周期回落影响,超6成城市环比下降。


    另据CREIS中指数据显示,上周重点监测的38个城市成交面积环比下降8.1%。其中,25个城市环比下降,占监测重点城市超6成;分城市来看,本周全线城市环比均有所下降,同比则均呈现上涨。环比来看,二线代表城市降幅最大,为10%,一线城市下降5.2%。


    克而瑞公司近日发布的市场周报显示,新政出台后,房企并未迅速增加供应,市场观望情绪浓重,导致供求双双持续下滑。从成交指数来看,一二线城市成交指数整体处于下跌状态。其中,一线城市成交指数为222.31,环比下跌0.72点;二线城市成交指数为467.27,环比下跌46.67点。


    二手房市场同样表现平稳。链家公司发布数据显示,新政后一周内,新增挂牌房源量、客源量出现增长,但“330新政”等宽松性调控政策,短期内助涨房价的可能性很小。


    在宏观楼市整体表现依然不见大起色的背景下,明源君相信,15部委未来出台的相关楼市政策,仍将以支持首次自住型需求和合理改善型需求为主。


    未来可期的政策还有哪些

    1.降低首套房的首付比例


    目前,国家已放宽二手房首付标准,以及营业税免征期限,下一步可以祭出的大旗,无疑就是降低首套房的首付比例。


    而这一招,曾在2008年10月27日出台过。当时的政策是:将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。而此条祭出,也让房地产市场逐渐进入火爆状态。


    在小编看来,政府为了促进住房消费市场的发展,加快库存去化,像08年那样降低首套房首付比例,以此降低入市门槛,是非常有可能的。


    2、降息、降准


    除了降低首套刚需房首付比例,还有可能发生的是降息、降准。


    2008年央行曾连续四次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,连续三次降低金融机构存款准备金率。


    但整体来看,这次与2008年所面临的是不同的背景:2008年受全球金融危机影响,楼市整体下行,而当前则是楼市供应过剩,库存量高企,需求减弱。


    因此,从政策内容来看,2015年政策刺激力度可能不及2008-2009年,但不排除还有一次降息、降准的过程。


    3、降低、减免相关税费


    在2008-2009年,曾出台过的相关税费政策包括:减免印花税、土地增值税等交易税费;对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税;取消城市房地产税。


    而今年以来,政府仅仅对个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。因此,明源君认为:在税费相关政策上,未来还有一定政策减免空间。


    4、取消北上广深的限购政策


    截至目前,全国只有北上广深等少数几个城市还实行限购政策。在早前的两会上,泰禾集团董事长黄其森层建议北京总价1000万以上住宅建议取消限购。


    因为这个门槛,不是一般普通消费者能承受的,而且北京政府拍卖的土地动辄楼面价都三五万了,开发商只能往高端做,豪宅不做也要做,豪宅化或被豪宅化将是较为普遍的现象。


    限购松绑,是豪宅销售的出口,也是今后土地拍卖的出口。星河湾集团董事长黄文仔则建议广州从郊区开始逐步取消限购,让其市场化发展。由此看来,针对北上广深的千万级别豪宅市场,取消相关限购政策也具有一定可行性。


    5、公积金贷款政策调整


    去年10月9日,住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度,以及推进公积金异地贷款等方面内容。


    在公积金新政发布后的一个多月时间里,已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则,主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。


    小编相信,后续将会有更多地方市政府加入到公积金贷款政策调整的队伍中来。


    6、户籍制度改革


    此次国务院下发的意见书中,也明确提出,要抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策。通过对户籍制度的改革,可以降低城镇落户门槛,推动了城市化进程,从而促进了房地产业发展。



    最后来看看,各个部门需要做什么

    15部委稳楼市


    在《意见》的第六章促进新型城镇化和区域协调发展中提到,15部委负责坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。


    (三十二)加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。


    农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。


    坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。


    (住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、民政部、人民银行、国资委、审计署、税务总局、林业局、地震局、银监会、证监会、开发银行等负责)


    16部门共稳住房消费


    (六)加快培育消费增长点。鼓励大众消费,控制“三公”消费。促进养老家政健康消费,壮大信息消费,提升旅游休闲消费,推动绿色消费,稳定住房消费,扩大教育文化体育消费。


    (发展改革委、教育部、民政部、工业和信息化部、财政部、人力资源社会保障部、住房城乡建设部、商务部、文化部、卫生计生委、体育总局、林业局、旅游局、国管局、保监会、全国老龄办等负责)


    继续推进住房公积金改革


    (十七)继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。发展需要改革添动力,群众期盼改革出实效,我们要努力交出一份为发展加力、让人民受益的改革答卷。


    (科技部、教育部、文化部、卫生计生委、人力资源社会保障部、住房城乡建设部、中央编办、财政部、中科院、保监会等按职责分工负责)


    集体经营性建设用地入市


    (二十五)2.做好土地确权登记颁证工作,审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。在改革中,要确保耕地数量不减少、质量不下降、农民利益有保障。(国土资源部、财政部、农业部、住房城乡建设部、人力资源社会保障部、林业局等负责)


    积极推动自贸区建设


    (二十一)构建全方位对外开放新格局。

    1.推进丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路合作建设。加快互联互通、大通关和国际物流大通道建设。构建中巴、孟中印缅等经济走廊。


    扩大内陆和沿边开放,促进经济技术开发区创新发展,提高边境经济合作区、跨境经济合作区发展水平。(发展改革委、商务部、外交部、财政部、公安部等按职责分工负责)


    2.积极推动上海和广东、天津、福建自贸试验区建设,在全国推广成熟经验,形成各具特色的改革开放高地。(商务部、发展改革委、财政部、人力资源社会保障部、交通运输部、工业和信息化部、人民银行、海关总署、税务总局、工商总局、质检总局、银监会、证监会、保监会、旅游局等负责)


    户籍制度改革


    (三十三)用改革的办法解决城镇化难点问题。

    1.抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口,以居住证为载体提供相应基本公共服务,取消居住证收费。


    建立财政转移支付与市民化挂钩机制,合理分担农民工市民化成本。(发展改革委、人力资源社会保障部、教育部、科技部、公安部、民政部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、农业部、文化部、卫生计生委、统计局、法制办、扶贫办等负责)


    2.建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。(人民银行、住房城乡建设部、财政部牵头)


    3.坚持节约集约用地,稳妥建立城乡统一的建设用地市场,完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。(国土资源部、发展改革委、住房城乡建设部、农业部等负责)


    4.加强资金和政策支持,扩大新型城镇化综合试点。(发展改革委、财政部、公安部、住房城乡建设部、质检总局、开发银行等负责)



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