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    借名买房的法律风险——炒房你借名了吗?

    • 2017/9/10 11:11:40
    • 来源:网络
    • 编辑:合江信息网--免费为您提供合江房产资讯、合江租房、合江二手房信息、合江新闻、家政、休闲娱乐、酒吧、KTV、活动优惠打折、消费点评等合江生活服务信息
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    案例介绍

    老张夫妻一辈子生活在山东,儿子小张自小学习优秀1999年的时候考到了北京某大学,毕业后就留在了北京工作,2005年老张二人退休后决定到北京与儿子共同生活,于是卖掉老家的房子在北京市朝阳区购买了一套二居室的房屋,但是在该套房屋签订合同时小张爷爷突发疾病,老张夫妻二人就慌忙回家,交待给小张代其办理房屋的买卖手续,小张在开发商的建议下以小张的名义签了房屋买卖合同,老张夫妻通过银行汇款的方式将房款汇到了开发商的帐下,2007年3月份房产证下发,这时老张夫妻才发现房本是小张的名子,问到开发商说是再办回到老张名下还要交税,于是二人想反正就这一个儿子,双方签个协议就行了,儿子也不会和父母抢房子,之后老张夫妻二人就一直在此居住。


    2007年1月小张结婚,但在2010年5月份的时候小张的配偶到法院起诉小张要求与小张离婚,并且分割这套房产。这下可急坏了老张夫妻,这房子明明是自己为了来京养老才买的,当时因为有其他原因才登记在儿子名下的,怎么儿媳不但要和儿子离婚还要分割这套房产呢。在律师的建议下,老张出庭参加了小张小两口的离婚诉讼并且提出异议,称这套房子是他们的不是小张的,儿媳无权分割,儿媳却说房产证是他们婚后取得的,是老张二人赠与给小张的,她有权分割,庭审过程中双方互不相让,后法官认为这套房屋确实存在争议,建议老张另想办法,否则自己的房子真有可能被儿媳分走。

    1. 出资购房将房屋产权人写在他人名下, 这种现象在现实当中多吗?借名购房现象形成的原因是什么呢?有哪些人有可能发生借名买房呢?

    律师解答:


    借名买房这个现象其实在出台限购政策之前就有,还是有一定的市场占有率的,除了本案中真正的买房人不在现场不能签订购房合同的借名外,主要原因是自身不具备购买房屋的条件要求,又要满足基本居住需求、闲散资金的投资、子女入学方便等原因形成的。

    通过本人多年以来经办的房产案件,个人归纳借名购房的人群主要分四大类:

    一是,借有政策房源人的名义购买政策性房,比如自己没有购买经济适用房的资格而借用有资格人的名义买房;

    二是,外国人、国外华侨借国内他人名义购买房屋,我国对外国国籍的人在国内买房有严格的限制,即需要在中国居住满1年以上,而且购买房屋是为了工作、生活所需,买房前要经过严格审核,而实践当中许多移民到国外的中国人他们不在国内居住,可又想在国内投资房产,往往借用国内公民身份购买房屋;

    三是,有投资需求,自己名下房多,受到购房限制的;

    四是,家庭成员有矛盾,为了不向对方分割房产,而以他人名义买房的。

    2. 本案中老张父子二人曾经签过借名买房的协议,那这个协议有效吗,如果有效,他能起到保障老张房产权益的作用吗?

    律师解答:

    本案当中,老张当初就是要自己买房居住,只不过未能自己签订协议,登记在儿子名下后立即与儿子签订了相关协议,这个协议并未违反国家强制性法律法规,是有效的。大家都知道房屋属于不动产,要以登记来确定物权归属,如果物权登记确有错误,我们可以通过诉讼的方式来确认真正的产权人,进而达到持有物权的最终目的,所以老张父子签订的这个协议是双方借名买名的基础证据, 对于法官认定双方的法律关系是非常重要的,如果读者也有这种情况发生,一定要签订协议。


    3. 那么“借名者”和实际购房人所签订的相关协议是否都是合法有效的呢?

    律师解答:

    当然借名者与实际购房人所签订的协议,不一定都向老张父子这么幸运,如果双方签订的协议违反国家法律法规也有可能是无效的。


    首先,我们来看看有效协议,一般来讲不违反国家强制法律规定的,协议有效。


    原因是,虽然双方是借名买房的关系,但大家知道合同最重要的原则就是合同双方当事人的意思自治,只要双方的意思表示是真实的,自愿的,那么双方的合同就是有效的。一旦被借名人反悔想要私吞房产,借名人也可以通过法律的途径来维权。对此,2011年03月07日实施的《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》 第十五条规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。据此可以看出,该规定根本上还是要维护交易的真实性和安全性。


    其次,现实当中发生纠纷的往往是无效协议,协议无效,双方就不能办理房屋的过户手续,借名当然也等于空借,最终无法获得房屋的所有权,预期利益也会受损。《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条规定,借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。经济适用房本身就是国家为低收入人群提供的政策保障房屋,借名人购买这样的房屋显然前提是自己没有购买资格的,所以这样的借名买房法院很难予以认定。


    最后,除借名买政策房之外,还有一种借名买房极有可能导致合同无效的情形,就是为规避限购政策而借名买房的。二○一一年十二月十三日出台的《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第九条规定,“因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。”这种情况可能在出台限购政策之后数量更有所上升,一般是为了达成投资房产的目的而借名的,本身国家就是要采取限购的方式来调控房价的过高增长,采用规避限购政策的手段来买房炒房,那这个协议一定是无效的,不可能通过诉讼将房屋登记在自己的名下,当然如果您在诉讼过程当中获得了购房资格,这时法院是会支持您的诉求的。

    4. 从借名买房签订购房协议到过户到自己名下中间有很长的时间,在此期间里对于借名买房者而言,存在着哪些法律风险?

    律师解答:

    第一个风险是,出名人反悔,不承认双方存在借名关系,自己欲霸占房屋。我们说这种情况还是时有发生的,房价不断的飙升,让许多人迷失了方向变得贪婪,一套房屋的诱惑力远远高于双方之间的诚信,甚至是亲情。这种纠纷一旦发生,案情往往比较复杂,借名人非常被动。


    第二个风险是,无法办理房屋产权过户手续。比如,出名人死亡,而借名人又没有证据证明自己就是真实的“房主”,导致无法办理房屋产权过户手续。


    第三个风险是,借名落空,协议无效,最终丧失房屋的使用和所有权。这种风险主要是借名购买经济适用房、规避限购政策买房,对于借名购买经济适用房尤其是在2008年4月11日之后发生的借名买房,协议很可能被确认无效,之前讲过经济适用房是政策保障房,他的购买人群本身就是有条件限制的,购买前是要经过严格审批的,借名人借用出名人的购房资格购买政策房是违反相关规定的,协议一但被确认无效,自然不会取得房屋的使用和所有权。

    5. 本案中法官建议老张另想办法解决,他想的是什么办法?最终问题解决了吗?

    律师解答:


    老张夫妻在无奈之下求助律师,律师听后建议老张要想保住房子,必须要另诉,那就是自己作为原告起诉小张,确认房屋产权归老张夫妻所有并协助办理房屋产权的更名手续。经过庭审,法官认定,老张在购买房屋时没有赠与给儿子的意思表示,双方签订的协议也恰恰能证明确实存在借名买房的关系,而且该套房屋的出资人、实际居住人都是老张夫妻,小张应当继续履行双方签订的协议,将争议房屋变更登记到老张名下。

    6. 在实践中,被借名的一方一旦被牵扯进某类经济问题,或者以他人名义买房,现房屋所有权人反悔不给过户等情况发生,作为借名买房者需要准备哪些实质性的证据来证明自己?

    律师解答:

    第一,双方务必要签属借名买房协议,有了协议双方的意思才能确定下来,才能认定双方是借名买房的关系;


    第二,借名人一定要有实际出资的证据,证明自己才是真正的付款人;


    第三,要有实际居住、使用房屋的证据,往往真实的借名关系中,房屋的实际使用人还是借名人自己,如果没有以上三方面的证据那么就很难证据自己是借名买房人。

    在房价居高不下的今天,无论是为了规避出售二套房屋要按房屋收益所得额的20%交纳个人所得税,达到避税的目的,还是名下无购房指标而采取借用他人名义买房等,借用他人名义,产权自然登记在他人名下,风险也就随之而来,建议读者轻易不要采用借名买房的方式来购买房屋,尽量通过正规的途径购买,以免发生纠纷,利益受损;如果已经借名的一定要保存好以上相关证据材料,以便维权所用。

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